房屋賣賣糾紛之案例分享

案例事實

甲明知其向乙購買之系爭房屋內曾有乙之父親上吊自殺身亡之非自然身故情事，實際上僅以新臺幣（下同）160萬元購入，然其與乙委託之仲介丙合意製作簽約日期為民國（下同）107年3月31日之不動產買賣契約書，虛列買賣總價為250萬元及於該契約書上第13條其他約定第1項註明「乙已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲確已知悉，惟嗣後若發現乙所言不實，乙仍須負法律上之責任」之內容，再分別由甲與不知情之乙於上開契約書上親自簽名，於107年5月3日由丙協同甲持該內容不實之不動產買賣契約書向丁銀行提出房屋貸款申請，丁銀行因而同意以系爭房屋為擔保品而提供房屋貸款金額178萬元。

嗣甲於網站上刊登出售系爭房屋之資訊並隱匿有非自然身故之重要交易訊息。於107年6月5日甲與戊相約看屋並出示上開不實內容之不動產買賣契約書予戊閱覽，隱瞞該屋為「凶宅」之重要交易訊息，佯稱購入價格高達250萬元，加上繳納其餘規費、仲介費等及代乙繳納之土地增值稅，表示出售總價為280萬元，嗣甲戊雙方以280萬元成交，並於107年9月6日交屋，109年1月15日戊透過房客始輾轉得知系爭房屋為凶宅。

本案所涉之刑事責任

1.甲隱匿系爭房屋為凶宅之重要交易資訊而以280萬元出售房屋予戊之行為，構成刑法第339條第1項之詐欺取財罪。

刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。

甲為系爭房屋出賣人，就系爭房屋為凶宅而足以影響戊承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，竟刻意隱瞞不告知，致戊誤信系爭房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，甲顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為。

甲既以前開方式向戊詐得款項280萬元，為戊實際支付金額，屬於甲犯罪所得，既未扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，諭知沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。至甲辯稱當初雖係以160萬元購入系爭房屋，惟基於澈底剝奪犯罪所得，並免反由告訴人無端負擔犯罪人之犯罪成本，以杜絕詐騙歪風，於沒收數額計算上，自不應予以扣除購入成本。又告訴人為因被告犯罪而得行使債權請求權之人，於裁判確定後一年內，對本案沒收物、追徵財產，得向檢察官聲請發還，或已因行使債權請求權取得執行名義者，得向檢察官聲請給付，檢察官應發還或給付之（刑事訴訟法第473條規定參照）。

2.甲與丙合意製作內容不實之不動產買賣契約書，嗣甲持以向戊展示供其閱覽之行為，不構成刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪。

偽造文書可分為「有形之偽造」及「無形之偽造」。「有形之偽造」係指無製作權之人，假冒他人之名義而製作文書。「無形之偽造」則係指有製作權之人，以自己名義，製作內容不實之文書；或行為人向有製作權之人為虛偽之報告或陳述，使之據以製作內容不實之文書。刑法第210條之偽造私文書罪，係以無製作權人，假冒他人之名義而製作文書為構成要件，倘以自己名義製作之私文書，縱屬內容不實，除合於同法第215條規定成立業務登載不實罪外，不發生偽造私文書問題。

不動產買賣契約書係由甲與乙簽訂，渠等皆為有製作權之人，不符第210條偽造私文書罪之構成要件。本案亦不合於第215條規定之情形。

3.甲持內容不實之不動產買賣契約書向丁銀行申請房屋貸款因而取得銀行放款178萬元之行為，不構成詐欺取財罪。

刑法上詐欺罪之成立要件，於主觀上應證明行為人具有不法所有意圖，出於使他人陷於錯誤而交付財物之故意，客觀上則除有對被害人實施欺罔不實之詐術行為外，並應因此使被害人受有財產上之損害始足當之。如行為人主觀上並無使他人財物受損之犯意，或客觀上並無造成被害人財產損害之可言者，縱使當事人間有財產權之變動，亦非刑法詐欺罪所規範之犯罪行為，亦即並非所有欺罔不實之行為，均應論以詐欺取財罪，詐欺取財罪既以個人財產權為保護法益，自應以行為人之行為有導致個人財產權受侵害之可能或具有直接關連性為必要。……商業交易常見之借貸行為，貸予人雖有貸出金錢之財產權流動事實，然貸予人與借款人間因有利息或違約金等之約定，貸予人並未因交付金錢即有損失，且高額借款亦多有擔保物之設定，用以保全債權之實現，因而不能僅以貸予人貸予金錢之單一事實，作為詐欺取財罪中關於「交付財物導致財產損失」構成要件之唯一依據，仍應以借款人於提出借款申請時，主觀上即有日後不予返還之意圖，或明知無法清償仍以不實方式使貸予人陷於錯誤而借款，方足以成立。

甲除於107年8月29日清償全部本金外，另清償利息總計10,489元，是以，尚難僅以丁銀行撥款178萬元予甲，即認客觀上有財產權受損之事實。

依甲申辦貸款時所檢附之全國財產稅總歸戶財產查詢清單，甲共計持有房屋2筆、土地4筆、車輛4台，顯非無資力之人，本難認甲有何於貸款後無力返還貸款之情況，況且系爭房屋貸款契約還款年限為20年，甲於貸款後，先按月攤還本息3期，第4期即已全數清償，由此益見，甲應無詐取丁銀行貸款而不予返還之詐欺意圖甚明。