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房屋買賣糾紛案例分享 Mar 20, 2023
朱慶龍 | 法務助理

案例說明:

某甲於民國109 年委託房屋仲業者某乙賣屋,簽立專任委託契約,委託銷售期間1年。然某甲於委託銷售期間再透過第三人,將同一房屋出賣予某丙,並完成所有權移轉登記。某乙得知上情後遂提起訴訟。

案例解析:

於上開案例中

,某甲之抗辯理由略為「房仲業者簽立系爭專任委託契約時,未告知委託內容,亦沒有讓他攜回契約書審閱3 天,也沒有說不可以給第三人賣房子,仲介業者還說一定時間內可以隨時解約,也不用付違約金」。

然原審法院認定理由重點略為:

一、根據證人證詞(訴外人房仲業務)證稱曾多次找過某甲商討買賣事宜,故認定兩造在簽約前已多次解釋該契約各條款之意思,從而某甲才會在該契約「本定型化契約及其附件於中華民國X年X月X日經委託人攜回審閱3 天(不得少於三日)違反前項規定者,該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」之條文項旁簽名,堪認某甲於簽訂系爭契約前,應已明瞭系爭專任委託契約之條款內容後,始與某乙簽訂該契約,並於其上書立已審閱3 日,故難認某乙未給予某甲合理審閱期間。

二、某甲雖辯以不知悉系爭專任委託銷售契約之意涵為何,某乙曾表示可以隨時解除契約,不用付違約金等語。然兩造簽立系爭專任委託契約後,有其他房仲業者在網路上看到系爭房地出售,而去看系爭房地,因為某甲仍住在系爭房地內,故有請其它房仲業者來找某乙;其它房仲業者也有和某乙提及係經屋主告知後,來找某乙合作等情,並有某乙提出同行買賣配件同意書為證,可見其他房仲業者亦與原告合作銷售系爭房地,足認被告知悉專任委託銷售之意義,故其所辯,尚非能取。

三、該件系爭專任委託契約第6 條第5 項第5 款已約定某甲違反約定自行經由第三人銷售,應視為某乙已完成仲介義務而支付報酬,則考量某乙居間本件系爭房地銷售所得之利潤,至多即為成交總價之4 %服務報酬,故核其性質,要屬填補原告因被告違約所受損害及其未能銷售而失之利益,應具有損害賠償之性質,故系爭專任委託契約第7 條第2 項約定之違約金,既與上開約定併列,可見該契約第7 條第2項應屬懲罰性違約金。從而,審酌某乙因被告違約所受支出行銷成本、預期報酬利益等損害,已從前項視為完成之報酬請求獲得一定填補,及某甲於簽約後3 個月左右即違反契約約定,由第三人銷售系爭不動產之違約情形,並參酌社會經濟狀況與一般客觀事實,堪認系爭專任委託契約約定之違約金X萬元過高,應酌減至X 萬元為適當。

結論:

綜上所述,買賣房屋如有與仲介業者簽訂專任委託契約,即應注意不可在合約期間內將房屋賣給他人,否則恐會遭認定房屋仲介業者已完成仲介義務而得收取報酬,縱使房屋所有權人辯稱不知不能賣給第三人等情,恐也難以使法院採信,而需向房屋仲介業者給付報酬與違約金,不可不慎。