爭點

原買賣契約如訂定「雙方同意本簽約完成後需通知其他共有人優先購買，屆時若有共有人主張優先購買時，本契約解除，所付價金無息歸還。」優先購買權人行使優先購買權，原買賣契約當然解除，出賣人是否仍須給付居間人原買賣契約之居間報酬？

實務見解

1. 兩造間一般委託銷售契約在原買賣契約成立時居間人就已完成居間義務：「按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」（最高法院49年台上字第1646號民事判決要旨參照）。
2. 原買賣契約規定如有優先承買權契約成立，則無條件解除原契約。經他共有人行使優先購買權契約成立，附解除條件成就，原買賣契約解除：「系爭買賣契約既因曾趙金月行使優先購買權而解除，足見系爭買賣契約因不可歸責於買賣雙方事由致契約解除，依系爭銷售契約之約定意旨，上訴人自毋庸給付務報酬云云。惟查，依系爭約款記載：「. . 屆時若有共有人主張優先購買時，本合約終止（為「解除」之誤載，見原所付價金無息歸還。」等語；參諸上訴人陳述：該條款是表示該買賣契約如有共有人行使優先承買權，即當然解除等詞以觀，可知系爭買賣契約如因系爭房地之他共有人行使優先購買權，買賣雙方即同意解除。」（臺灣高等法院高雄分院109年度上字第319號民事判決參照）。
3. 原買賣契約解除範圍原則上不及於原委託銷售契約：「然系爭專任委託書、系爭更改附表乃獨立於系爭買賣契約，為被告林麗珍與原告另行合意簽署，且細繹系爭買賣契約其他約定事項第5款之約定，顯然係針對系爭土地之買賣契約所為約定，所解除範圍當無包括系爭專任委託書、系爭更改附表。」（臺灣臺中地方法院109年度訴字第2975號民事判決參照）。
4. 因行使優先承買權而致原買賣契約解除屬不可歸責雙方事由而解除契約，出賣人仍依應給付報酬：「至於系爭銷售契約雖分別於第8條第3項第3款及同條第4項就可歸責於賣方、可歸責於買方而導致契約解除之情形下，上訴人應如何給付報酬予被上訴人有所約定，然既未就若買賣契約係不歸責於買賣雙方所致解除，上訴人是否給付報酬予以約定則參酌上開說明，自無從推論被上訴人不得向上訴人請求付報酬，附此敘明。」（臺灣高等法院高雄分院109年度上字第319號民事判決參照）。
5. 惟報酬給付義務人仍得請求法院審酌是否顯失公平，而酌減居間報酬數額：「按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。此條規定所適用者，是指居間人雖已為委託人完成其居間事務，但經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。依系爭專任委託書第7條所載，受託人即原告之義務，除於簽約前提供類似標的之成交價供委託人定價之參考、市場調查、廣告企劃、買賣交涉等、製作不動產說明書、轉交要約書及定金予委託人、向委託人報告銷售狀況、提供廣告文案資料等外，尚有協助辦理有關過戶及貸款手續等事宜，而系爭買賣契約既已解除，原告無須再為被告林麗珍處理前述事項，仍有部分減免相關工作之人事成本及勞務費用開銷。本院綜合上情，認原告所實際付出之勞力、時間、費用，尚不及系爭專任委託書原先預定之服務內容，故原告若仍得請求被告給付服務報酬500萬元，誠屬過高，顯然有失公平，爰將該報酬數額酌減為480萬元。」（臺灣臺中地方法院109年度訴字第2975號民事判決參照）。