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「買賣不破租賃」的內涵 Dec 10, 2024
林哲宇 | 實習律師

「買賣不破租賃」的內涵

民法第425條第1項有規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,即是「買賣不破租賃」的法源依據。

「買賣不破租賃」是一種法律概念,主要出現在租賃契約中,特別是於不動產租賃相關的情形。意思指的是,當租賃物的所有者將物品或不動產轉讓給第三方時,原本租賃契約中的租賃關係並不會因此而自動解除或破壞,租客仍然可以繼續按照原來的條件使用該租賃物。

具體來說,這種安排可以確保租客的權益不會因為房東(或物主)轉讓租賃物的所有權而受到影響,目的即是保障弱勢之承租人。例如,在不動產租賃中,如果房東將租賃物出售給第三方,第三方買主必須尊重原本的租賃契約,承擔相同的租賃條件,直到租賃期結束。

買賣不破租賃的主要特點包括:

1. 租賃契約有效性不受影響:即使租賃物的所有者發生變動,租賃契約依然繼續有效,租客不需重新簽訂契約。

2. 租客權利保障:租客的使用權不會因為物主的變更而被剝奪或更改。

3. 賣方或轉讓方的責任:新擁有者(例如買家)需要承擔原租賃契約中的責任。

這種安排通常對租客有利,尤其是當租賃物的所有權轉移至其他人時,租客的長期居住或經營權利得以保護。

但須注意仍然有例外的情況,民法第425條第2項有規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」